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当事務所では、弁護士 田中宏幸が
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2018.09.20更新

Q:「借家権価格」を算定する際、個別的事情が考慮されると思う
    のですが、どのような事情が考慮の対象となるのでしょうか。

A:① 将来における賃料改定の実現可能性とその程度
  ② 賃貸借契約の際に授受された一時金(保証金等)の額と
        返還の際の条件(敷引の有無、額等)
  ③ 将来見込まれる一時金の(追加)額とその返還の際の条件
  ④ 賃貸借契約締結に至った経緯、経過した賃貸借期間及び
        残存期間並びに建物の残存年数
  ⑤ 借家権の取引慣行及び取引利回り
  ⑥ 借家の目的、賃貸借契約の形式、登記の有無、転貸借か
   否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別
  が考慮対象になります。これらの諸事情を総合的に考慮する
  ことになります。

   弁護士 田 中 宏 幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2018.09.10更新

Q:立退料を検討する際、「借家権価格」相当額が考慮されるこ
 とが多いということですが、借家権価格はどのような方法で算
 定されるのでしょうか。

A:借家権価格とは、借地借家法によって保護される借家権に基
 づいて建物を使用収益することにより、賃借人が受ける経済的
 利益のことをいいます。
 「借家権価格」相当額の算出方法は、不動産鑑定士による鑑定
 の基準とされている「不動産鑑定評価基準」によることとされ
 ています。この基準によると、賃貸人の要請によって賃貸借契
 約を合意解約する場合は、「差額賃料還元方式」に「収益価格
 控除方式」を関連づけて借家権価格を求めることとされていま
 す。
  この「差額賃料還元方式」は、建物の経済的価値に対応した
 適正な新規賃料と実際賃借人が支払っている賃料との差額を求
 めて、これを賃貸借契約終了までの期間に対応した賃借人の経
 済的利益を借家権価格相当額と評価する方法です。
 「収益価格控除方式」は、(少し難しいですが、)建物及びそ
 の敷地を自用として処分するときの価格から、賃貸することに
 よる収益力から還元される価格を標準として評価した価格を控
 除することにより算出する方法です。

  弁護士 田 中 宏 幸

 

投稿者: 田中宏幸法律事務所