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当事務所では、弁護士 田中宏幸が
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2018.05.30更新

Q:「正当事由」の主要な要素として、「建物利用の必要性」が挙げられ
     ていますが、具体的にはどのような点が判断されるのですか。

A:1 まず、賃貸人の自己使用の必要性を類型化してみますと次の三つに
        類型化できるでしょう。
    ① 賃貸人が自己あるいは家族の住居として使用する必要がある場合
    ② 賃貸人が何らかの事業のために使用する必要がある場合
    ③ 賃貸人が建物を建て替える必要がある場合(土地の有効利用の必
    要性)
  2  次に、賃借人の使用の必要性としては、① 賃借人の居住の必要性
   に限りません。② 賃借人がその建物に営業上の資本を投下している
   場合(店舗として改装している場合等)やその建物で営業を継続す
   る必要がある場合(生活の糧として営業している場合等)が挙げら
   れます。
  3  そして、① これらの賃貸人・賃借人双方の建物利用の必要性に著
   しい差が認められる場合、すなわち、賃貸人の建物利用の必要性が
   賃借人のそれをかなり上回っている場合には、それだけで「正当事
   由」が認められることがあります。
     ② もし、賃貸人・賃借人双方の建物の利用の必要性に著しい差が認 
   められない場合は、立退料の提供、代替家屋の提供等の補完的要素が
   考慮されることになります。
     ③ 上記①とは逆に、賃借人の建物利用の必要性が相当高い場合には、
   立退料の提供等の補完的要素があっても、「正当事由」は認められな
   いことがあります。
 

   弁護士 田 中 宏 幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2018.05.17更新

Q:15年前から貸家を賃貸しているのですが、建物が老朽化してきまし
   たので建替えの必要性が出てきました。そのためには、賃貸借契約を
   終了して、借家人に貸家から出ていただく必要があります。
  このとき「正当事由」がないと出てもらえないことがあると聞きま
    した。
     「正当事由」とはどういうことをいうのでしょうか。
 
A:これは借地借家法28条という法律の問題になります。同法28条は、
 建物の賃貸人が解約の申入れをするためには、「正当事由」が必要で
 あるとされる規程です。
  これは賃貸人の意向だけで借家を追い出されることになると、借家
 人の生活の安定が害されることになるため、借家人保護を図って一定
 のしばりを加えたものです。
  この「正当事由」としては、様々な判断要素があります。
 ① 賃貸人・賃借人双方の建物利用の必要性(これが主要な要素にな
  ります。)
  その他、補完的な考慮要素としては、
 ② 建物の賃貸借の従前の経過
 ③ 建物の利用状況
 ④ 建物自体の現況
 ⑤ 立退料等の提供
  これらの要素を総合的に判断して、「正当事由」の有無が判断されま
 す。
  実際は、賃貸人と賃借人の双方のみで、「正当事由」の有無を判断す
 ることは難しいといってよいでしょう。

  弁護士 田 中 宏 幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所