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当事務所では、弁護士 田中宏幸が
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2016.04.28更新

Q:亡父の相続財産である貸しビルについて遺産分割協議をしたところ、どうしても、一人の相続人が取得する方法がとれず(代償分割不可)、1棟の貸しビルに複数の区分所有権を設定して、3人の相続人がそれぞれ区分所有権を取得することを考えています(現物分割)。この方法はどうでしょうか。

A:1棟の貸しビルを複数の相続人で区分所有権をもつという方法は遺産分割の方法としてあり得ますが、この方法によると、ビルの管理方法、例えば、電気、ガス、水道、清掃、エレベーター保守等について、その費用負担を予め決めておく必要があります。また、誰かが何らかの事情でその費用負担を履行しないときの問題も考えられます。そして、将来的にやってくる大小様々な修繕方法や費用負担の問題をめぐって紛争が起こることも考えられます。
 このようなことを考えると、できるだけ、このような方法は避けて、換価分割を検討すべきです。

弁護士田中宏幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2016.04.25更新

Q:相続財産の中に貸しビルがあるのですが、この貸しビルを建てる際の建築資金を借入れした債務が残っています。この債務を担保するため、銀行の抵当権が貸しビルに設定してあります。この借入債務は、相続人3人のうち貸しビルを取得した長兄が承継することで相続人間で合意しました。これで何か問題あるでしょうか。

A:通常、遺産分割協議では、ご質問のように貸しビルを取得する相続人が貸しビルに関する借入債務を承継するということで、合意することが多いでしょう。しかし、相続人間での債務承継者の合意は、債権者の同意がない限り、債権者に対抗できないのです。この点は注意が必要です。
 債権者の同意がないときは、被相続人の借入債務は、各相続人が法定相続分に応じて負担することになります。このため、借入債務の支払を遅延するようになると、銀行から各相続人に対して法定相続分に応じた弁済を求められることがあります。特にオーバーローンの状態(貸しビルの時価より抵当権の被担保債権の額が多い状態のこと)になっているときはなおさらです。銀行に対して借入債務の承継者に関する相続人間の合意書面を差し入れていても安心できないのです。銀行の同意書面を取っておく必要があります。

弁護士田中宏幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2016.04.18更新

Q:貸しビルが相続財産の中にあって、遺産分割の協議により私が貸しビルを取得したときは、賃借人に対する賃貸人の修繕義務は、どうなるのですか。

A:相続開始後、遺産分割の協議が成立するまでは、法定相続人全員が貸しビルの共有者(賃貸人)として、修繕義務等を負うことになります。
 もし、相続人の一人が修繕義務を履行して費用がかかったときは、他の相続人に対し、その共有持分割合に従って求償請求することができます。
 遺産分割後は、貸しビルを取得した人が修繕義務を負うことになります。

弁護士田中宏幸  

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2016.04.11更新

Q:亡父の相続財産の中に貸しビルがあります。遺産分割協議によって私が貸しビルを取得することになりました。この場合の賃料はどのようにして処理するのですか。

A:相続開始後(父の死後)から遺産分割時までの間の賃料は、各相続人の法定相続分に応じて賃料を取得することになります。
 遺産分割が成立してあなたが貸しビルを取得することになったときは、その時から賃料全てをあなたが取得することになります。
 従って、月の途中で遺産分割が成立したときは、日割計算して、相続人間で賃料の精算をすることになります。

弁護士田中宏幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2016.04.04更新

Q:前回の質問に関連するのですが、長兄が母の不動産の固定資産税・都市計画税を支払い続けてきたとして、この税金を過去に遡って3分の1の支払を求めてきました。3分の1はすべて支払わなければなりませんか。

A:この場合、お母さん名義の不動産の固定資産税・都市計画税は、お母さん死亡後は、相続人全員が支払義務を負います。3兄弟ですから各自3分の1を負担することになります。
 長兄が弟2人分も支払った場合、その3分の1は立替金支払請求権として、あなたに対し請求することができます。ただし、この場合も、前回の質問と同様、この立替金支払請求権も10年の消滅時効にかかりますので、あなたも時効を主張すれば、直近の10年分の固定資産税・都市計画税の3分の1を支払えば足ります。

弁護士田中宏幸 

投稿者: 田中宏幸法律事務所