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当事務所では、弁護士 田中宏幸が
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2013.11.29更新


Q:私の父は個人で商売を営んでいましたが、このたび父が亡くなり私が会社の後を継ぐことになりました。取引先のA会社とは父の代から取引があり、父は生前にA会社の所有不動産に根抵当権を設定しています。この根抵当権の管理について私がしなければならないこととして何かあるでしょうか。

A:相続開始後6ヶ月以内に①相続による根抵当権の移転の登記をして、ついで②指定根抵当権者の合意の登記をしないと根抵当権の元本は相続開始時に確定してしまい、その後のあなたとA会社との取引で発生した債権は担保されなくなります。個人の方は相続に際して根抵当権の管理に気をつける必要があります。

大阪・難波の法律事務所
田中宏幸法律事務所
弁護士 田中宏幸

投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.25更新


Q:当社は個人商人のAと取引がありA所有の不動産に根抵当権を設定しておりますが、このたびAが亡くなり相続人Bが家業を継いだのでBと取引を継続することになりました。根抵当権の管理について当社がしなければならないことは何ですか?

A:Aの相続開始後6か月以内に①相続による債務者の変更登記、②Bを指定債務者とする合意の登記をしないと、根抵当権の元本は相続開始時に確定してしまい、その後のBとの取引で発生した債権は担保されなくなります。このように取引先が個人商人の場合は根抵当権の管理に気をつける必要があります。

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投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.22更新

Q:当社はA社と取引を数年していますが、これまで基本契約書を交わしていなかったので、このたび正式に売買基本契約を締結し、そしてA社所有の不動産に根抵当権を取得しようと思っています。「被担保債権の範囲」はどのように定めれば良いでしょう。

A:「売買取引」のみにするか、あるいは「売買取引」と「○年○月○日売買基本契約」を併せて定めるべきでしょう。
 「売買取引」とすれば、根抵当権設定契約日より前に生じた債権も担保されますが、「○年○月○日売買基本契約」の場合は基本契約の前に成立した債権は担保されないからです。


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2013.11.18更新

Q:根抵当権の設定契約の際、「被担保債権の範囲」はどのように定めればよいでしょうか。

A:「被担保債権の範囲」とは、根抵当権によって保全したい債権の範囲のことをいいます。
 安易に市販の定型書式のとおりに記載するのではなく、取引の実情に応じて債権の内容を定めるべきです。
 債権者の立場からすれば「被担保債権の範囲」が広い方が望ましいです(担保提供者の立場からすれば逆のことがいえます。)。その意味では、債務者との取引が"売買取引"であっても将来貸付をする場合に備えて"金銭消費貸借取引"や"回り手形、小切手"なども債権の範囲に含めておいた方がよいでしょう。

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投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.15更新

Q:根抵当権設定契約書を作成するにあたり注意すべき点はどこですか。

A:根抵当権設定契約書では最低限次の内容を明確にしておくことが必要です。
1 対象となる不動産の特定(不動産登記簿謄本を見て特定します。)
2 根抵当権者と設定契約者
  設定契約者は目的物件の所有者であれば、債務者に限らず第三者(これを物上保証人といいます。)でもかまいません。
3 極度額
  根抵当権によって担保される金額の限度です。取引の規模、与信の範囲対象物件の担保価値を勘案して決定します。
4 被担保債権の範囲
  根抵当権を取得することによって、保全したい債権の範囲を記載します。安易に定型書式に頼ることなく、取引の実情に応じて債権の内容を定めることが必要です。債務者が法人なのか個人なのか定めます。屋号だけでは不十分ですので注意してください。
5 債権者
  以上の内容の契約書を作成した上で、事後のトラブルを防ぐために設定者にその控えを手渡しておくべきです。法律の専門家に作成してもらうことをお勧めします。

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投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.11更新


Q:A社と商取引(継続的取引)をしています。A社に対する当社の債権を保全するために不動産を担保に取りたいのですが、どのような方法があるのでしょうか。

A:商取引によって生じる債権を保全する方法として不動産を担保にとるには根抵当権、抵当権、譲渡担保などいろいろありますが、根抵当権を取得することをお勧めします。根抵当権とは極度額(枠)を限度として不特定の債権を担保するものです。
 商取引のように、売掛金などのように債権がたえず変動する場合に都合がよいのです。不動産はA社名義のものでも第三者名義(社長個人所有)のものでもかまいません。
 普通の抵当権の場合は債権が完済されれば当然に抵当権は消滅しますが、根抵当権の場合は債権が完済され一時的にゼロになっても当然には根抵当権は消滅しないので、商取引から生じる債権の保全に有効となります。

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投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.08更新

Q:不動産の担保を取得するにあたり注意する点は何でしょうか。

A:まず、不動産の担保価値を判断するために登記簿謄本で権利関係の調査・確認をするだけでなく、現地に臨んで目的物件の同一性の確認、占有状況の調査・確認が重要です。賃借権のように登記簿の記載だけでは判明しない権利もありますので、目的物件の価値を見誤らないよう慎重な調査が必要です。
 また、土地の上に同一人の所有に属する建物があるときは、土地と建物の双方に担保を設定すべきです。といいますのは、もし土地のみに担保設定すると競売時に地上権が設定されたことになって土地の価格が著しく低くなるからです(これを法定地上権といいます。)。
 また、担保権設定契約にあたっては、直接連絡をとるなどの方法で設定者(所有者)本人の意思を確認することが必要です。

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投稿者: 田中宏幸法律事務所

2013.11.06更新

Q:債権保全のために抵当権の設定に同意したのですが、相手が協力しません。仮登記をすればよいと聞きました。どうでしょうか。

A:仮登記というのは、将来の本登記の順位保全のために予めする登記のことをいいます。
 債務者が不動産に対して抵当権の設定契約を行って、その契約書も作成したのに、債務者が協力しないため、本登記ができないようなケースでは、この仮登記の申請が出来ます。(これを仮登記仮処分と言います。)
 後日に本登記を行うことで、本登記の順位が仮登記の順位によることになりますので、抵当権の順位を確保することができます。

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